SAYIN KAT MALİKLERİ
Bilindiği üzere site yönetimi olarak , Ağustos ayında yapılması gereken ve daire başı 20. TL artış öngören ancak, yedi temsilcimizin kabul etmesi , dokuz temsilcimizin reddetmesi nedeni ile kabul edilmeyen aidat bütçemiz ile ,sitemizin yönetim olarak Menekşe 1 ve Menekşe 2 olarak ikiye ayrıl ması konuları ile ilgili olarak tüm bloklarda kat maliklerimizle toplantılar yaptık.
Aidat bütçemiz ile ilgili yönetim kurulu olarak, ocak 2020 de yeni asgari ücret belli olana kadar aidat artışını erteleme ve yeni bütçeyi ondan sonra yapma kararımızı toplantılarda ,katılan kat maliklerine ilettik.Ayrıca 01/07/2018 ile 30/06/2019 dönemi içerisinde tüm gelirlerimizin ne kadar olduğu, ne kadar borç ödediğimizi, nerelere yatırım yaptığımızı , hangi konuda parasal olarak soru n yaşadığımızı, nerelerden tasarruf ettiğimizi ve 30/06/2019 itibarı ile ne kadar alacağımız ne kadar borcumuz ( bor cumuz sıfırlanmıştır) olduğunu ve bankadaki para miktarlarımız ile ilgili son derece şeffaf olarak bilgiler verdik. Acil çözülmesi gereken sorunlarımızı da açık olarak ifade ettik.
Diğer gündem maddesi olan sitemizin Menekşe 1 ve Menekşe 2 olarak ayrılması ile ilgili olarak ise aşağıdaki bilgileri toplantılara katılamayan kat maliklerimize de iletmek gereğini duyduk.
Sitemiz tapu olarak farklı iki imar adası üzerine kurulmuş olup, aralarından cadde geçen iki bölüm den oluşmuştur. Bu nedenle Menekşe 1 deki daire tapuları 657/1 adadaki 32.642 m2 arsanın hisse darları, Menekşe 2 deki dairelerin tapuları 656/1 adadaki 24.859m2 arsanın hissedarıdırlar. Yani her bölümdeki daireler kendi bölümündeki dairelerle arsa hissedarı olup, diğer adadaki/bölümdeki daire lerle hiçbir tapu ilişkisi yoktur. İki bölüm arasındaki caddenin , site inşaatına başlanmadan öncede imar planında mevcut olduğu bilinmektedir.
İki bölümün etrafı tamamen duvarla çevrilmiş olup ayrı giriş çıkışları ve güvenlik kulübeleri mevcuttur. Elektrik ,su, telefon ,doğalgaz ,kanalizasyon vb. tüm sistem ve tesisatları tamamen ayrı olup birbirleri ile hiçbir ilişkisi yoktur. Uzunca bir zamandır, fiilen ve fiziken Menekşe 1 bölümü için ,Manolya sitesi ile Menekşe 2 bölümümüzün arasında fark kalmamıştır. Yine aynı şekilde Menekşe 2 bölümümüz için Fulya sitesi ile Menekşe 1 bölümü arasında fiilen ve fiziken bir fark kalmamıştır.
Sitemizin bugünkü arsa ve inşaat durumu aşağıdaki gibidir.
ARSA DAİRE İNŞAAT
MENEKŞE 1 (657/1) 32.642 m2 452 DAİRE 40.166 m2
MENEKŞE 2 (656/1) 24.859 m2 332 DAİRE 31.415 m2
TOPLAM 57.501 m2 784 DAİRE 71.581 m2
Sitemizin halen tek bir yönetim ile yönetilmesinin nedenleri ise ,zamanında Boğaziçi Site Yönetim Şirketinin ticari nedenlerle , ( Orkide 1-2 gibi, Akasya 1-2 gibi ) daha az masrafla daha çok site yönetme peşinde olmasından ve bir önceki site yönetimimizin konuyu ciddiye almamasındandır. Ancak eski yönetimimiz ciddiye almamış olsa da , Boğaziçi şirketi yönetimlerini kat maliklerine devrettikten sonra Orkide 1 ile Orkide 2 ve Akasya 1 ile Akasya 2 ayrılıp ayrı siteler oluşturmuşlardır
İlk bakışta tek yönetim bazıları için, daha az masraflı gibi göründüğü için doğru gibi de görünebilir. Oysa en önemlisi yerinden yönetimin ,özellikle yönetime katılım ve denetim sorunlarını çözmede çok önemli bir yönetim prensibi olmasıdır. Birbiri ile fiilen ve fiziken bir ilişkisi kalmamış Menekşe 1 ve Me nekşe 2 nin, ihtiyaçları o bölümde yaşayanlar tarafından belirlenip ona göre bütçesi yapılabilen bir sis temle ve kat maliklerince o bölümde yaşayan kişilerden seçilenler tarafından yönetilmesi en doğru yönetim biçimidir. Böylece yönetimi denetleme ve hesap sorabilme çok daha kolay olabilecektir.
Dolayısı ile ilk ayrılma dönemindeki küçük çaplı aidat farklılıkları, bir yıl sonra önemsizleşecektir ama yaşadığımız gibi yada ileride oluşabilecek olumsuzlukların yani " gereksiz ek bütçelerin" önüne geçmek daha kolay olacaktır.
Diğer konu ise, görülmeyen ve bazılarının görmek istemediği parasal bir gerçekliktir.. Toplanan bütçelerde, gerek eşit paylı giderler hesabında ,gerekse aynı dönemde her iki bölümde de eşit miktarlı yapılan yatırım hesaplarında sitemizin Menekşe 1 bölümü aleyhine küçümsenmeyecek farklılıklar bulunmakta ve bu durum on yıldır devam etmektedir. Şöyle ki ;
Bugünkü işleyişi ile sitemizde toplanan (2018/2019 bütçesine göre ) toplam aylık aidat;
MENEKŞE 1 83.364 TL
MENEKŞE 2 63.084 TL
TOPLAM 146.448 TL olarak Tahakkuk etmektedir
Hemen hemen her ay bir aylık toplamdan daha fazla aidat tutarı kadar bir miktar Tahsil Edilemeyen Alacaklar olarak bir sonraki aya devretmektedir.
Giderlerle ilgili olarak , Genel giderlere Kat Maliklerinin katılma konusunda 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 20. Maddesi aşağıdaki gibidir.
...
III - Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma :
Madde 20 - (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983-2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;(1) Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Yani burada a) fıkrasında denmektedir ki, personel giderleri m2 sine bakılmaksızın tüm dairelerce eşit olarak paylaşılacaktır.
Yukarıdaki kanun maddesinin a) fıkrasına göre Sitemizin eşit paylı giderleri şöyle gerçekleşmiştir.
01/01/2019 - 30/09/2019 arası dokuz aylık EŞİT PAYLI GİDERLERi
01/01/2019 - 30/09/2019 Site Personeli maaş SGK vb 280.404 TL
01/01/2019 - 30/09/2019 GÜVENLİK FATURASI 436.764,40 TL olmak üzere
717.168,40 TL. dir.
Site personelimiz bir personel iki bloğa bakmak üzere , tüm dairelere eşit hizmet verdikleri için o konuda bir problem görünmemektedir. Ancak güvenlik faturası konusunda önemli bir durum söz konusudur. Dokuz aylık Güvenlik faturası ödeme analizi aşağıdaki gibi gerçekleşmektedir.
AYLIK ORTALAMA 48.529,4 (436.764,40/9=48.529,4)
DAİRE BAŞI AYLIK 61,90 TL dir. (48.529,40/784=61,90)
MENEKŞE 1 den (452 daire) toplanan toplam aidat 27.978,70 TL (452X61,90=27.978,80)
MENEKŞE 2 den (332 daire)toplanan toplam aidat 20.550,70 TL dir. (332X61,90=20.550,70)
Sitemizde ,bir personel Menekşe 1 Güvenlik kulübesinde, bir personel Menekşe 2 güvenlik kulübesin de, bir personel de her iki bölümde sürekli devriye olarak, Üç gündüz ,üç gece, üç te izin değiştirmeci görevi olmak üzere toplam dokuz güvenlik personeli görev yapmaktadır. Yani görüldüğü gibi, fiziken ve fiilen iki ayrı iki bölümde ,birbirine eşit aynı iş ,aynı sayıda personelle yapıldığı halde ve Güvenlik giderleri eşit paylı giderlerden olmasına rağmen Menekşe 1 bölümü daha fazla ödemektedir.
Ya da şöyle düşünürsek ;Eğer ayrı iki site olsaydık , birbirine eşit aynı iş aynı sayıda personelle ,aynı şekilde yapılması nedeni ,her iki bölüme de aylık ortalama 48.529,40 TL olan faturanın yarısı gelecekti. Kısacası ; 48.529,40 fatura tutarı ikiye bölünecekti ve
MENEKŞE 1 Bölümünün TOPLAM 24.264,70 TL
MENEKŞE 2 Bölümünün TOPLAM 24.264,70 TL Ödemesi gerekecekti.
Yani iki ayrı site olsaydık Menekşe 1 deki daireler toplam 27.978,70 - 24.264,70 = 3.714 TL daha az ödeyecekti.. Başka bir şekilde anlatırsak ;
Menekşe 1 daire başı aylık güvenlik ödemesi 24.264,70/452= 53,68 TL yani 8,22 TL daha az
Menekşe 2 daire başı aylık güvenlik ödemesi 24.264,70/332= 73,69 TL yani 11,79 TL daha fazla olacaktı.
Özet olarak şu anda sitemizde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu nun 20. Maddesinin a) fıkrasına ay kırı olarak eşit paylı giderlerden güvenlik ödemeleri nedeni ile Menekşe 1 deki dairelerden Menek şe 2 deki dairelere göre daha faza aidat toplanmaktadır . Bu durum yaklaşık on yıldan beri böyledir.
Sitemizde ortak alan giderleri , m2 hesabı ile paylaştığımız giderlerdir. Genel olarak bakım onarım , elektrik ,su ve doğalgaz giderleridir. Su elektrik ve doğalgaz giderlerine sitede ikamet eden personele ait giderler de dahildir.
01/01/2019-30/09/2019 DÖNEMİ ELEKTRİK GİDERLERİ SU GİDERLERİ DOĞALGAZ GİDERLERİ
MENEKŞE 1 56.401,90 13.776,00 5.846,00
MENEKŞE 2 44.833,07 11.444,00 7.969,00
Elektrik ve su giderlerinin Menekşe 1 de fazla olması, yönetim ofisinin ve personel toplanma odası ile yedek parça depolarının Menekşe 1 C2/6 blokta olması, doğal gaz giderinin Menekşe 2 de daha fazla olması Menekşe 2 de ikamet eden personelin daha fazla olmasından kaynaklanmıştır.
Ortak alan bakım onarım giderleri ise , bir kısmı site personeli tarafından ve dışarıdan malzeme temini ile ,bir kısmı sözleşmeli firmalar tarafından ve bir kısmı da ihtiyaç halinde anlaşılan firmalar ile gerçek leştirilmektedir. Yani bir kısmı düzenli bir kısmı ortaya çıkan ihtiyaçlara göre gerçekleşmektedir.
Ancak çok önemli bir başka sorun , m2 paylı işler için toplanan Ek Yatırım Bütçelerinde ,iki bölümde de aynı dönem de eşit miktarlı yapılan yatırım giderlerinde görülmektedir. Örneğin iki yıl önce güvenlik kulübeleri inşaatında ve araç çıkış kapılarının kapatılıp betonlanmasında olduğu gibi. Bilindiği gibi yaklaşık iki yıl önce ,her iki bölüme de birbirine tamamen eşit ölçülerde fonksiyonel ola rakta birebir aynı birer adet güvenlik kulübesi yapılmış ve her iki bölümümüzün araç çıkış kapıları be tonlanarak kapatılmıştır.Muhasebe kayıtlarına göre her iki tarafta yaklaşık maliyet 60.000 TL dir. Kısaca
60.000 TL MENEKŞE 1 için 60.000 TL MENEKŞE 2 için TOPLAM 120.000 TL yatırım harcaması yapılmıştır.
Bu yatırım için M2 BAŞI ÖDENEN 120.000/ 71581 : 1,676 TL dir
MENEKŞE 1 BÖLÜMÜNDEN TOPLANAN 40.166*1,397: 67.335,18 TL
MENEKŞE 2 BÖLÜMÜNDEN TOPLANAN 31.415*1,397 : 52.664,82 TL dir.
Oysa Ayrı siteler olsak ödenmesi gereken miktarlar
MENEKŞE 1 BÖLÜMÜNDEN TOPLANMASI GEREKEN 60.000 TL
MENEKŞE 2 BÖLÜMÜNDEN TOPLANMASI GEREKEN 60.000 TL olmalıdır.
Çok net görülmektedir ki her iki bölümde de tamamen aynı işler yapılmış olmasına karşın
MENEKŞE 1 bölümü 67.335,18 - 60.000 = 7.335,18 TL daha fazla , Menekşe 2 bölümü 7.335,18 TL daha az ödeme yapmıştır.
Yani başka bir ifade ile sadece bu kulübeler için MENEKŞE 2 bölümündeki 85 m2 daireler 15,39 TL , 133 m2 daireler 24,90 TL ödemeleri gerekenden daha az ödemişlerdir. Sonuç olarak ;
Anlaşılacağı gibi , aidat , avans ve yatırım bütçelerini paylaşırken sitemizin iki bölümü arasında eşit gibi görünen ama aslında kanuna aykırı olarak m2 bazında da farklı aidatlar ve bütçeler toplanmaktadır. Bu durumun " giriş dairede ikamet edenin asansör ve çatı giderlerine katılması" ile hiçbir benzerliği yoktur. Giriş daire fiziki bütünlük içindeki masraflar olarak o giderlere katılmaktadır.Oysa bizim sitemizin iki bölümü arasında fiziki bütünlük baştan beri olmadı ve olmasıda artık mümkün değildir. Bu durumun düzeltilmesi gerekli ve zorunludur. Bunun yolları da bellidir.
1 Yönetim Planımızda gerekli değişiklikleri yaparak her anlamda ayrı iki site oluşturmak, ve her iki bölümün geleceğine kendilerinin kendi bölümleri içinde karar vermelerinin yolunu açmak,
2 Yönetim Planımızı değiştirecek çoğunluğu sağlayamıyorsak hukuki yollara başvurmak.
Saygılarımızla bilgilerinize sunarız.
ATAKENT MENEKŞE EVLERİ
SİTESİ YÖNETİM KURULU adına
İSMAİL TÜRKER